中國房地產真的玩完了！樓市末日已經降臨經常出國的朋友越來越發現，國外的物價竟然那麽便宜。也就是說，按照現行的人民幣兌換美元匯率，用同樣的人民幣在美國兌換成美元能買到更多的東西。什麽原因呢？正如社科院研究員曹建海在微博上所言：短期人民幣相對美元升值，長期必然貶值。因為比起美元人民幣更濫。說一千到一萬，是要告訴各位一個事實，人民幣被高估了，人民幣應該貶值，美元應該對人民幣升值，這將是未來一兩年的趨勢。而美國要維係印錢購物的空客經濟，在長期中也必然要讓美元堅挺。所以未來一兩年美元一定會大漲。美元的暴漲就必然意味著中國房地產的崩盤。現在的中國正處於這個臨界點。截止2011年8月底，全國城鎮空置房已過億套。國家發改委2010年在一次會議上的發言提到過他們的一個調查報告。報告指出，中國70%以上的商品房是由炒房的投機性利益集團控製的。因此，可以看到，虛擬經濟與債務經濟已在事實上成為中國經濟的主角。在2008年，決策層之所以敢於孤注一擲，擴大信貸支持樓市，其原因在於當時美元仍趨向弱勢。但在2011年的今天，美元強勢化的過程已成必然，2008年的舊事不可能再次重演。因此，我們可以判斷，美元強勢化便是中國經濟走向蕭條的標誌，樓市崩盤成為必然。據統計，全國居民存款餘額約為30萬億，而中國基尼係數早已超過0.5，因此普通老百姓的存款最多不超過15萬億。由於房產開發周期約為2年，2009年與2010年的土地出讓金收入共約4.2萬億。根據土地出讓金占開發商成本的30%來計算，09與10兩年所開發的房產成本最少為14萬億元。再根據一般的房產開發商利潤約為30%-40%，與10兩年的房產庫存至少價值19萬億。09如果按照首付30%來計算，19萬億銷售庫存將消耗居民儲蓄6萬億，房產信貸每年需擴張13萬億。相當於年年都是2008年。想一想2008年的政策導致的後果，年年都是2008年將是什麽結果。如果考慮到普通老百姓的存款都是些救命錢，不可能都用來購買房產，那麽問題還要更加嚴重。種種跡象表明，麵對美國人的強勢美元政策，中國決策層已經做好了房產崩盤的準備。中行已暫停與歐洲銀行外匯對手交易，中歐之間的流動性被固化，中美之間流動性也可以隨時固化。中銀香港已暫停通過貿易結算從香港參與銀行購買人民幣，換而言之即暫停香港的美元持有者換成人民幣回美國。這意味著決策層將放棄樓市與虛擬經濟的虛假繁榮，全力保證實體經濟不受到過於嚴重的衝擊。在這種形勢下，如果還有投資者仍被房地產商的種種市場營銷與資本營銷手段所迷惑，那就真的是自己找死神仙也救不了！（所謂資本營銷是指對房地產、股票這樣的虛擬性資產銷售的方法，比如，房地產商可以像股市莊家一樣放出虛假信息，如某某大資本集團將購置某某區域的土地，該區域樓盤價值將上漲。其實該開發商的樓盤便在這一區域，而所謂大資本集團購置土地的消息純粹子虛烏有。）那些所謂的內部認購無非是捂盤，甚至開盤那天有一半的人是中介和拉頭，偏偏有大量的傻子也要去搶購。話說回來，沒人是傻子，商人還賺什麽錢呢？我們相信，仍然有傻子會自己跳入火坑。其實現在房產開發商的資金鏈非常緊張，資金缺口據說已超過萬億。而絕大多數房地產企業的資產負債率在70%以上，我們可以得出一個準確的結論：在強勢美元作用下，中國樓市末日已經降臨，今明兩年的房產商與投機炒房者將大量跳樓與跑路！
其實以後房地產投資增速將略有減緩。在政府控製房價、調整住房供應結構、加強土地控製、信貸控製等一係列宏觀調控政策陸續出台的背景下，地方政府過度的投資衝動將受到一定程度的抑製，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，泡沫後的幾年內我國房地產開發投資的增速將略有減緩。
市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控製二次購房與投機性購房、控製拆遷規模等。但是，由於人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”湧入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。
其實要不了幾年聰明的民眾就會發現中華房產的最大弊端。樓市末日更是會降臨。那時候經常出國的朋友越來越發現，國外的物價竟然那麽便宜。也就是說，按照現行的人民幣兌換美元匯率，用同樣的人民幣在美國兌換成美元能買到更多的東西。什麽原因呢？正如社科院研究員曹建海在微博上所言：短期人民幣相對美元升值，長期必然貶值。因為比起美元人民幣更濫。說一千到一萬，是要告訴各位一個事實，人民幣被高估了，人民幣應該貶值，美元應該對人民幣升值，這將是一個趨勢。而美國要維係印錢購物的空客經濟，在長期中也必然要讓美元堅挺。所以未來一兩年美元一定會大漲。美元的暴漲就必然意味著中華產的崩盤。現在的中國正處於這個臨界點。中華70%以上的商品房是由炒房的投機性利益集團控製的。因此，可以看到，虛擬經濟與債務經濟已在事實上成為中國經濟的主角。在2008年，決策層之所以敢於孤注一擲，擴大信貸支持樓市，其原因在於當時美元仍趨向弱勢。但在2011年的今天，美元強勢化的過程已成必然，2008年的舊事不可能再次重演。因此，我們可以判斷，美元強勢化便是中國經濟走向蕭條的標誌，樓市崩盤成為必然。據統計，全國居民存款餘額約為30萬億，而中國基尼係數早已超過0.5，因此普通老百姓的存款最多不超過15萬億。由於房產開發周期約為2年，2009年與2010年的土地出讓金收入共約4.2萬億。根據土地出讓金占開發商成本的30%來計算，09與10兩年所開發的房產成本最少為14萬億元。再根據一般的房產開發商利潤約為30%-40%，與10兩年的房產庫存至少價值19萬億。09如果按照首付30%來計算，19萬億銷售庫存將消耗居民儲蓄6萬億，房產信貸每年需擴張13萬億。相當於年年都是2008年。想一想2008年的政策導致的後果，年年都是2008年將是什麽結果。如果考慮到普通老百姓的存款都是些救命錢，不可能都用來購買房產，那麽問題還要更加嚴重。種種跡象表明，麵對美國人的強勢美元政策，中國決策層已經做好了房產崩盤的準備。中行已暫停與歐洲銀行外匯對手交易，中歐之間的流動性被固化，中美之間流動性也可以隨時固化。中銀香港已暫停通過貿易結算從香港參與銀行購買人民幣，換而言之即暫停香港的美元持有者換成人民幣回美國。這意味著決策層將放棄樓市與虛擬經濟的虛假繁榮，全力保證實體經濟不受到過於嚴重的衝擊。在這種形勢下，如果還有投資者仍被房地產商的種種市場營銷與資本營銷手段所迷惑，那就真的是自己找死神仙也救不了！（所謂資本營銷是指對房地產、股票這樣的虛擬性資產銷售的方法，比如，房地產商可以像股市莊家一樣放出虛假信息，如某某大資本集團將購置某某區域的土地，該區域樓盤價值將上漲。其實該開發商的樓盤便在這一區域，而所謂大資本集團購置土地的消息純粹子虛烏有。）那些所謂的內部認購無非是捂盤，甚至開盤那天有一半的人是中介和拉頭，偏偏有大量的傻子也要去搶購。話說回來，沒人是傻子，商人還賺什麽錢呢？我們相信，仍然有傻子會自己跳入火坑。其實現在房產開發商的資金鏈非常緊張，資金缺口據說已超過萬億。而絕大多數房地產企業的資產負債率在70%以上，我們可以得出一個準確的結論：在強勢美元作用下，中國樓市末日已經降臨，今明兩年的房產商與投機炒房者將大量跳樓與跑路！
中國房地產現狀分析這裏不是討論房地產泡沫應不應該崩潰，其結局不是以人的意誌為轉移的。在麵對泡沫的時候，人們從來沒有找到過可以躲過去的良方妙藥——格林斯潘。一．評價房地產形勢的指標：房價收入比家庭年均收入和平均房價的比值，用以評價房價的相對高低。世界銀行給出的標準上限是5：1，也就是一個地區年均家庭的收入的5倍不能買到一個可滿足居住（90平米）的房子的話，房價就太高了。而以下是中國各大城市2007年的收入房價比：城市溫州上海杭州北京深圳寧波廣州廈門南京天津青島蘇州收入房價比城市收入房價比城市收入房價比13.332610312.734942312.956375812.891440514.277719911.674646510.545790911.602787511.07808998.6759787510.87800610.74547616.8847818福州23.2700953濟南22.2760041昆明17.9332395貴陽10.6135724太原16.7170382西安15.0852878沈陽16.0645295成都19.2380624武漢18.6796895長沙18.8254126南寧13.8883122南昌13.252886重慶11.890046鄭州15.671642哈爾濱15.518968石家莊14.674436蘭州15.83743海口14.827703烏魯木齊12.416779合肥13.447302長春11.534797呼和浩特15.727667銀川14.380322西寧房租收益率房子總價格和每月的房租的比值，用以評價房產的投資價值。國際公認的房租收益率應該在150到230之間。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般都在360以上，而且房租的上漲速度遠遠低於房價上漲速度，這一數字還在不停的增大。低的房租收益率一方麵反映了租房市場的供求關係，另一方麵也反映了租房者的消費能力。租房者多是那些農民打工者，或者出身農村的高校畢業學生。他們往往被認為是城市化的執行者，而在目前的情況下，前者是不會考慮在城市定居的，而後者沒有了退回農村的路，也沒有能力在城市定居，隻能漂在城市裏。之所以會出現這麽低的房租收益率，是因為絕大多數買來的房子不是用來住的，而是用來炒作，所以才導致了租房市場的供大於求。同時，這也是因為人們把房地產投資的目光盯在其自身的升值，而不是房租，這也反映了當前中國房地產的消費狀況。空置率空置率是指某一時刻空置房屋麵積占房屋總麵積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%---20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。中國目前的房屋空置率是一個很敏感的話題，不同目的的持有者對空置率的數據分歧很大。其中常被人們提起的有26%和1%這兩個數據，而據本人在杭州，上海，北京的觀察，舊小區的入住率一般都比較高，2000年以後新建房的空置率在40%以上，2004年以後新建房的空置率應該不低於60%。往往看到的情況是，一個小區地基剛搭好，房子都已經賣完了，而幾年之後，新的小區的依然沒什麽人入住。造成如此高的空置率顯然是房地產的過度投資造成的。還貸/還貸/收入比居民平均用來還分期貸款支出占收入比例，其包括各種各樣的按揭貸款，而對中國人來講基本上就是房貸，這項指標用以衡量房地產貸款的金融風險。一般來講，國際上公認的還貸收入比安全上線是28%，超出了這個線，對於個人來講還款壓力大，幸福指數降低；對於整個金融係統業存在巨大的安全隱患。一旦有宏觀經濟的波動，往往會造成大麵積的不良貸款。而對於目前數量巨大的房奴，還貸收入比恐怕已經遠遠超過了這個警戒線。結合房地產貸款占貸款總比例，可以算出整體的金融風險。比如在2004年底，中國房地產貸款占整個貸款的40%，目前這個比例保守估計應該有55%。而買房的人，用於投資的比例不會低於35%。這樣來算，用於投資的住房貸款占所有貸款的比例應該在15.75%。一旦出現房價下降，投資用購房的人一定不會繼續還款，這筆錢將由銀行來買單。這將花完中國的存款準備金率。房地產投資占GDP比例這個指標反映整體經濟對房地產的依賴程度。在大國的房地產曆史上，美國在1950年出現過6.98%的最高比例，然後一路小幅波動，直到1991年從3.42%開始，一路上揚至2005年的6.2%，隨後發生了次貸危機。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年廣場協議的簽訂，房地產在日本開始過熱，房地產投資占GDP比重在1989年到1991年的最高點期間約5.5%，這時候日本的房地產崩盤了，從此日本進入了長達十幾年的低迷，被稱為“失去的十年”。而中國從有據可查的記錄來看，從1997年的4.02%開始一路上漲，到2007年時這個比例到了10.13%，這是任何國家任何時候都沒出現過的高度。考慮房地產對相關經濟的帶動作用，其對GDP的影響將高達3.15*10.13%=32%，所以說房地產綁架了GDP，一點都不誇張。以上種種指標表明，中國的房價已經高到了非常嚴重的地步。關於中國的高房價，支持者會有諸如以下的種種理由，認為中國的房地產市場是特殊的，可以不符合國際慣例的。然而那都是謬論，都是經不起分析的。借口之一是中國人口多，人口密度大。而日本的人口密度是中國人口密度的兩倍多，香港人口密度是中國大陸地區的四倍多，然而就恰恰在這連個地區，都發生過震驚世界的房地產崩盤。90年日本的房地產崩盤讓日本的經濟進入了長達15年的低迷，被稱為失去的十年。香港97年的地產崩盤，讓香港居民戶均虧損267萬港元。借口之二是中國處在城市化的進程中，所以產生了城市用房的剛性需求。然而一定要清楚，城市化進程的發展是以城市生活遠遠優於農村生活為前提的，住房是城市生活的一個重要部分。而目前的房價對於那些從農村到城市打工的農民工來說是高不可企的，他們也不會夢想在城裏生活。所以進城的農民工不代表中國的城市化，最起碼對於房地產的拉動是這樣的。二．高房價帶來的危害：高房價的第一個危害是抑製其它方麵的需求，造成畸形經濟結構。高房價造就了眾多的房奴，他們大多從農村走來，十多年學校生涯之後，他們取得了進入大城市的門票——大學文憑，同時也花光父母一生的收入。畢業之後的他們一方麵要贍養父母，另一方麵要攢錢買房子，因此他們會盡可能的壓縮開支，然而他們又是工薪階層中的高收入者，也就是未來的中產階級，他們不消費，整個社會的消費就沒有了支撐。第二危害就是抑製其它方麵投資，造成畸形發展。目前我國各種尖端技術的落後和房地產過熱不無關係，資本總是流向利潤率最高的地方，房地產的行業的暴利吸引了過多的社會資本，從而削弱了其他方麵的投資。經濟結構對不動產過強依賴，降低了我們在國際經濟環境中的競爭力。實際上GDP中不動產的成分是虛假的，因為其不能流動，就失去了價值衡量的統一標準，其價值也是得不到國際公認的。而且由於其不流動性，價格的升高也隻是數字的變更，不代表持有人可以享受的物質的增多。比如說上海的房產價格比盧森堡的要貴很多，那是否意味著在上海擁有一套120平米的公寓的人比在盧森堡擁有一棟別墅的人幸福的多呢？影響社會和諧，這一點應該是有目共睹的，目前網絡上流行著一種憤怒，仇恨的情緒，高房價是其一個重要因素。高房價剝奪了眾多房奴的幸福感，毀滅了他們十幾年寒窗的夢想，讓他們失去了消費的能力的同時，也將他們僅有的業餘時間拉到了低成本的網絡上，在本應該喝咖啡的時間裏在網上發著牢騷。投機盛行，影響社會的創造力，這是任何一種暴利行業的通病。隻要社會結構中存在一種暴利行業，人們就會對之產生向往，而當這種暴利的收入遠遠高於其他社會普通收入的時侯，就會造成投機盛行。而勞動是價值創造的唯一源泉，當勞動所得占整體社會的收入過低，甚至不能滿足勞動者基本生存的時候，人們就不會再勞動，社會也就失去了發展的原動力。這也正是為什麽中國曆史上每一個王朝快要滅亡的時候，社會風氣都非常糜爛，妓女遍地，賭博盛行。三．中國房地產簡史：追溯中國房價的曆史，應該從2003年的兩個重要文件開始。13日2003年6月，為促進房地產金融健康發展，發布了《關於進一步加強房地產業務管理的通知》，史稱“央行121文件”。這是一個有關緊縮房貸的新規定，但遭到了強烈的反對，華遠總裁任誌強認為此舉非但不能預防金融風險，還會將房地產行業帶入“冬天”，進而影響國民經濟的發展。在各方麵勢力的強烈反對下，121文件僅發布兩個多月，央行又下發了《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，史稱“18號文件”，其認為以住宅為主的房地產的發展對經濟增長和人民生活水平的提高有很大作用。時仁建設部長汪=光燾稱18號文件為“指導當前和今後一段時期中國房地產市場的綱領性文件”。18號文件受到了行業的熱烈歡迎，任誌強認為“幾乎要鞠躬致敬了”。從此之後，中國房價開始了連續5年的高速增長，與此同時，諸如“房地產永遠不會貶值”等曾經在日本的80年代出現過的論調也越唱越熱。高房價的根本原因是利益，從房地產的收入已經成為每一個地方政府的絕大部分收入。隨著財稅上掛，集體企業破產，央企對各種行業的壟斷，中央對全國財政的持有比例快速增加，與之對應的是地方政府收入的減少。在這種情況下，地方政府一方麵要維持高昂的行政成本——公車，考察，招待，編外人員工資等費用；另一方麵又要以各種優惠（也就是減少地稅）政策吸引投資，這就使地方政府不得不想辦法節流並增收。那麽大家目前看到的普遍的節流就是減少對公共事業的投入，比如醫療和教育；增收的辦法就是提高土地成本，也就提高了房價。